Una de las preguntas que más nos llegan al despacho en materia de arrendamiento es qué costes debe soportar el inquilino cuando un elemento de la casa o piso arrendado se estropea.
Como ya os podéis imaginar, en un contrato de alquiler no sólo el arrendatario se obliga a cumplir una serie de cosas (como pagar la renta mensualmente), sino que el propietario del piso también asume, mediante la firma del contrato, una serie de obligaciones que debe cumplir; entre ellas la de conservación de la vivienda alquilada.
Debemos diferenciar entre tres tipos de reparaciones: Por un lado están las reparaciones u obras de conservación, por otro lado las reparaciones urgentes en la vivienda y por último aquellas reparaciones que son fruto de la convivencia normal del inquilino. Todas estas acciones las encontramos recogidas en el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos.
Por obras de conservación entendemos aquellas reparaciones que ayudan a mantener la vivienda en un uso adecuado para lo que se ha destinado, es decir para vivir. Entran dentro de estas obras o reparaciones también aquellas que la Administración obliga a realizar en los inmuebles.
Así pues, para facilitar un listado a nuestros lectores debemos entender enmarcadas en este grupo las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe, las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su antigüedad y el riesgo que esto suponga, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas…etc. A mayor abundamiento, también han sido catalogadas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc.
Las obras reseñadas en este grupo corresponden al propietario.
Por obras urgentes debemos entender aquellas que sean necesarias de manera inmediata, que además tengan cierta entidad, que el daño no sea culpa del arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad sean tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá realizar estas obras para evitar un daño inminente, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Para que pueda reclamar el importe de dichas reparaciones debe haber informado previamente al propietario. El artículo 21 no establece un plazo concreto para este aviso, si no que se limita a indicar que se realizará lo antes posible.
Entramos ahora analizar las reparaciones que causan más confusión a los arrendatarios, es decir, las causadas por el uso propio de la vivienda, por el desgaste. Muchos piensan que ciertas obras menores deben ser sufragadas por el propietario, como arreglar la cadena del baño, pero la jurisprudencia ya ha dejado claro en varias ocasiones que esto no es así. Si hacemos un listado de lo que la jurisprudencia entiende como pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan: la reparación de la cisterna de un inodoro, pero no las humedades y las baldosas que se mueven; la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica; la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma; la reparación de la avería de un termo en la vivienda arrendada; la reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal y los vidrios de la cristalera de dos hojas que da acceso a la sala de estar-comedor desde el vestíbulo; la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persiana que falta, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda; la reparación de persianas o grifos; la reparación de una puerta, la sustitución de un calentador de gas, de un colchón, de un cristal y de un somier; los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter; los gastos por suministro eléctrico, una vez el arrendador le proporcione las instalaciones adecuadas, y aunque el arrendatario haya tenido dificultades con la compañía eléctrica por impagos de la anterior arrendataria.
Por contra, no se consideran dentro de este grupo la reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador; ni los deterioros que presenta la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda, cuya reparación corresponde al arrendador; ni los defectos intrínsecos de una caldera, aunque sí lo serían los gastos de conservación de una caldera.
Esperamos que este pequeño escrito haya servido de ayuda a mucha gente que anda un poco perdida en este asunto, conscientes de que causa cierta confusión y que es algo que podemos encontrarnos en el día a día de un vivienda en régimen de arrendamiento.
Sergi Gil Bezana
Ad Legem Abogados Esplugues
Colegiado nº 2247 ICASF