Hay mucho movimiento estas últimas semanas en el sector bancario a raíz de las numerosas sentencias que están condenando a los bancos a pagar cantidades que durante mucho tiempo han estado cobrando de forma indebida. Por un lado tenemos las cláusulas suelo, por otro el vencimiento anticipado de las hipotecas debido al impago y por último y al que nos vamos a dedicar hoy, los costes derivados de la constitución de un préstamos hipotecario.

Sobre este último aspecto es de lo que vamos a hablar hoy en esta entrada ya que algunos juzgados de primera instancia y las audiencias provinciales de Pontevedra y Zaragoza, de momento, ya se han pronunciado en el mismo sentido que la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de Diciembre de 2015 al fallar que los costes de constitución de hipoteca deben ser a cargo de la entidad bancaria y no del cliente. Este hecho se debe a que las cláusulas donde se establece que es el cliente quien debe hacer frente a dichos costes es abusiva y por lo tanto nula. Pero ojo, no significa que siempre esta cláusula sea nula ya que la razón por la que se declara la abusividad de la misma es que no están redactadas de forma transparente y claras, es decir, para el alto tribunal, estas cláusulas deberían especificar exactamente en qué consisten esos gastos, así que si tu escritura está perfectamente redactada indicando con exactitud qué gastos son los que debes pagar, cuantificándolos, no podrás reclamar. Pero calma, la práctica totalidad, por no decir la completa totalidad, de las escrituras redactadas, adolecen de esta falta de transparencia así que con total seguridad podrás iniciar el proceso de reclamación que voy a indicar.

Bien, una vez sabemos que nuestra cláusula de determinación de costes es abusiva y por lo tanto nula, debemos presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria cuyo órgano deberá emitir una resolución en los dos meses siguientes a la presentación de la reclamación. Como bien estarás pensando, el banco aquí actúa como parte y como juez, así que en determinadas entidades será difícil que en esta instancia no devuelvan las cantidades reclamadas, aunque es cierto que otras entidades son susceptibles ante esta situación y sí llegan a acuerdos con sus clientes. Pasados estos dos meses, sin obtener respuesta o con respuesta negativa, podemos iniciar el procedimiento judicial, es decir que podemos interponer una demanda reclamando los costes que hemos pagado para constituir nuestra hipoteca.

La pregunta que te estarás haciendo es: ¿Pero qué es lo que puedo reclamar? Bien, primero quería exponer brevemente el procedimiento a seguir en caso de querer reclamar y si necesitas que te ayudemos a ello, tener claro los pasos a seguir, pero vamos a ver qué es lo que realmente podemos reclamar tanto en la vía extrajudicial como en la vía judicial. Los costes de constitución de hipoteca están conformados por aquellas cantidades que pagastes por los trámites para que te concedan la hipoteca más allá de las propias cuotas mensuales. Así pues, podremos reclamar los costes de notaría, del Registro de la Propiedad  y de la gestoría del banco si es que intervino en algún momento del procedimiento. Según las Audiencias y el propio Tribunal Supremo podemos añadir aquí el importe pagado por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero también hay jueces que están fallando en sentido contrario, es decir, que es el cliente quien debe hacer frente a este importe. Debemos esperar a que el Supremo se pronuncie en más sentencias para ver de forma clara cuál es la postura definitiva que deben tomar el resto de jueces en el asunto, pero todo apunta a que habrá que luchar por este importe pero que el Supremo mantendrá la tesis de que es el banco quien debe pagar dicho impuesto. A mi entender la ley que regula este impuesto es claro en este aspecto ya que aunque es cierto que indica que será sujeto pasivo de este impuesto (por sujeto pasivo se entiende la persona que debe pagarlo) el prestatario de cualquier tipo de préstamos sea cual sea su naturaleza (así que también el préstamos hipotecario), seguidamente indica que en el caso de Derecho Reales (y la hipoteca lo es) será el beneficiario de dicho Derecho (el banco en este caso) quien deberá hacer frente al pago de este impuesto. Sin entrar en tecnicismos jurídicos y para no aburrir al lector, decir que el préstamo hipotecario es una mezcla entre un derecho personal (el préstamo) y un derecho real (la garantía hipotecaria). Así que debemos entender la hipoteca como algo accesorio al préstamos y por lo tanto extraerlo del préstamo y verlo sólo como un Derecho Real (Real, a modo de curiosidad, proviene del latín res que significa cosa, nada que ver con reyes 🙂 siendo un Derecho Real un Derecho sobre alguna cosa). Vemos pues, que de forma clara a través de las diversas sentencias y la propia ley podremos reclamar también el monto de este impuesto. En el caso de que lo reclamemos y no nos den la razón en ese punto pero sí en el resto de la reclamación, la consecuencia sería la no condena en costas a la entidad bancaria.

Para acabar, simplemente apuntar que para poder reclamar deberemos tener copia de las facturas de todos los importes pagados ya que es el justificante de que realmente hemos realizado estos pagos.

Si necesitas asesoramiento para recuperar estos costes hipotecarios que has pagado de más no dudes en ponerte en contacto con nuestro despacho.

Sergi Gil Bezana
Ad Legem Abogados Esplugues
Colegiado nº 2247 ICASF

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