La crisis está haciendo mucho daño a nuestra sociedad. Familias enteras sin trabajo y, lo que es peor, sin ingresos. Los subsidios del estado se van acabando para algunas familias y, las que los cobran, no tienen suficiente para hacer frente a la mayoría de los gastos que, mes a mes, deben sufragar para, por lo menos, sobrevivir.
Llega un día que debes elegir: o comprar comida y ropa para tus familiares y para ti o pagar la hipoteca. La respuesta es obvia. Dejas una cuota impagada al banco, dos, tres y, seguramente, las sucesivas. Recibes una carta o una llamada del banco avisándote de que en caso de no pagar la deuda iniciarán contra ti y los tuyos un procedimiento ejecutivo a partir del cual te embargarán el piso. En muchos casos, simplemente te encuentras con un aviso del Juzgado.
Finalmente hacen efectivo su aviso. Dejas pasar las horas, los días y, finalmente, el día llega. Vas al Juzgado y, efectivamente, el banco ha interpuesto una demanda de ejecución contra ti. “¿Qué hago?”, te preguntas. Lo primero y primordial es acudir a un abogado, ya sea de oficio, o de pago, si puedes recaudar fondos para costearte uno. En el caso de que optes por la primera opción, debes acudir al Colegio de Abogados donde está adscrita la población en la que se encuentra situada la vivienda. Una vez allí, expones tu caso, entregas la documentación que te solicitan y esperas a que te digan qué abogado te ha sido designado. No esperes a que te llame el abogado, a veces nos llegan las designas más tarde que a los clientes, así que muévete tú y llama inmediatamente a tu abogado y cuéntale tu caso.
La mayoría de las veces lo único que se puede hacer es dilatar el proceso en el tiempo, y eso se consigue básicamente oponiéndose a la demanda de ejecución presentada por el banco. Esto, como puedes imaginar, es tarea de un abogado y, normalmente, los únicos motivos que se pueden indicar en la práctica (pues raramente se podrá hacer frente al pago de la deuda) son que el banco nos ha impuesto unos intereses abusivos en el contrato de Préstamo Hipotecario. Hacer esto no evitará en absoluto que el piso salga a subasta pero sí que ganaremos algún tiempo. Por poco que sea, el tiempo es oro y más en estas situaciones.
En el caso de que se disponga de recursos, ya sea a través de familiares o amigos, nos queda una opción: rehabilitar la hipoteca. ¿En qué consiste? No os hablaré ni de leyes, ni de artículos, ni de decretos, ni de jurisprudencias, iré directo al grano. Puedes pagar el total de la deuda vencida hasta el momento de la interposición de la demanda (no el total que os reclaman en la demanda) siempre y cuando se trate de la vivienda habitual, es decir, ahí donde estéis empadronado/a. Esto te servirá para paralizar el procedimiento de ejecución. Pero debes tener algo muy importante en cuenta: si en los próximos dos años vuelves a impagar la hipoteca, ya no podrás volver a rehabilitar la deuda, a menos que así lo pactes con la entidad bancaria. La rehabilitación no necesita el consentimiento del banco, así que será suficiente con pedir la cuenta de consignaciones del banco e ingresar ahí las mensualidades que se deben. El expediente no quedará definitivamente archivado en el Juzgado, pues el banco puede reactivar ese procedimiento en caso de que haya un nuevo impago, para no tener que interponer otra demanda nueva.
Actualmente, los colegios de abogados están distribuyendo un texto tipo donde, debido a la coyuntura económica del país, se solicita al juez que paralice el procedimiento hipotecario, y hay que destacar que en algunos casos se están consiguiendo resultados. Así que no dudes en decirle a tu abogado que haga acopio de dicho texto, ya sea en su colegio o en el de algún compañero. No conozco la labor de todos los colegios de abogados, pero tampoco pasa nada si dicho escrito no lo encontramos, pues esgrimiendo los mismos argumentos será suficiente. Debes confiar en tu abogado.
Por último, si nada de lo anterior resulta, nos queda un último recurso y, aunque quizás es el menos efectivo, por lo menos hay que intentarlo. Estoy hablando de negociar con el banco, ya sea una refinanciación de la deuda o, quién sabe si se podría lograr, una dación en pago.
Ya que hemos sacado el tema de la dación en pago, no entraré a debatir sobre si está bien, mal, o si las recomendaciones que se pretenden seguir para instaurarla son las correctas, sino que me limitaré a indicar los requisitos que ahora mismo rigen para su concesión y vosotros mismos juzgáis.
Así pues, para que el banco os conceda la dación en pago se deberá dar el caso de que:
- El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
- Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
- La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
- En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.
Para acabar, os dejamos un enlace de la web del Ministerio de Justicia donde podréis saber a qué partido judicial pertenece vuestra población y acudir al Colegio de Abogados que estará en dicha población o ciudad.
http://www.mjusticia.gob.es/BUSCADIR/ServletControlador?apartado=buscadorGeneral
Sergi Gil Bezana
Ad Legem Abogados Esplugues
Colegiado nº 2247 ICASF